物管業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題歸集與政策解讀（之一）
文/盛立中
我們繼續(xù)就物業(yè)管理企業(yè)納稅人在營(yíng)改增過(guò)程中遇到的部分疑難問(wèn)題進(jìn)行歸集整理，并對(duì)國(guó)家相關(guān)權(quán)威部門及部分省市稅務(wù)部門有針對(duì)性地稅收政策釋疑做一梳理，供業(yè)內(nèi)納稅人在實(shí)務(wù)操作中參考。營(yíng)改增后，由于增值稅與營(yíng)業(yè)稅在稅收原理、計(jì)量方法、發(fā)票管理、納稅義務(wù)認(rèn)定、會(huì)計(jì)核算等諸多方面存在較大差異，因此，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)損益會(huì)產(chǎn)生較大影響，需要認(rèn)真以對(duì)，適時(shí)增加稅收遵從度。由于物業(yè)管理是一個(gè)包羅萬(wàn)象不斷創(chuàng)新的行業(yè)，而稅收則相對(duì)滯后，政策規(guī)定具有高度概括性，故而，建議納稅人在重視稅收政策變化的同時(shí)，經(jīng)常與稅務(wù)人員就物管業(yè)務(wù)進(jìn)行溝通。盡管企業(yè)不是政府的ATM機(jī)，但是我們?nèi)匀恍枰枚愂诊L(fēng)險(xiǎn)防火墻，爭(zhēng)取稅收利益最大化。需要特別指出的是，在稅收實(shí)務(wù)操作中，納稅人仍然應(yīng)以稅務(wù)總局的正式文件以及當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)法規(guī)部門的規(guī)范性答復(fù)為準(zhǔn)。
一、增值稅業(yè)務(wù)及征免規(guī)定
問(wèn)題：稅法明文規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)不征收增值稅項(xiàng)目有哪些？
解讀：增值稅改革試點(diǎn)中，物業(yè)管理企業(yè)不征收增值稅項(xiàng)目比較明確的主要有以下幾項(xiàng)：（一）企業(yè)存款利息。（二）被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。（三）物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。（四）企業(yè)在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
問(wèn)題：對(duì)于其他個(gè)人既有出租不動(dòng)產(chǎn)收入又有其他應(yīng)稅服務(wù)收入的，怎么適用小微優(yōu)惠政策？
解讀：根據(jù)營(yíng)改增試點(diǎn)相關(guān)規(guī)定（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)第六條），增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷售額和銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元），銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)月銷售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。增值稅小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額。
問(wèn)題：甲企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要需租賃個(gè)人店鋪一間，需一次性支付給房東乙一年租金共15萬(wàn)。除此之外，甲企業(yè)還需單獨(dú)支付給上一承租人丙18萬(wàn)元的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，該筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)按什么項(xiàng)目征稅？
解讀：其中的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”應(yīng)按照其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)計(jì)稅。
問(wèn)題：房產(chǎn)公司出租廉租房能否免征增值稅？
解讀：根據(jù)相關(guān)規(guī)定（財(cái)稅2016年36號(hào)），2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。由于房產(chǎn)公司的廉租房不屬于公共租賃住房，不能免稅。
問(wèn)題：提供綠化工程的苗木企業(yè)，在為客戶提供綠化工程時(shí)，使用了自產(chǎn)自銷的苗木，該項(xiàng)業(yè)務(wù)是否屬于混合銷售？
解讀：在總局未發(fā)文明確之前，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)服務(wù)，可根據(jù)（結(jié)合）增值稅的相關(guān)規(guī)定，分別核算其貨物和建筑業(yè)服務(wù)的銷售額。
問(wèn)題：營(yíng)改增試點(diǎn)文件中“以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)”可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，其中的“以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之前取得的”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)怎么界定？
解讀：有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)以該服務(wù)改征增值稅的時(shí)點(diǎn)來(lái)確定是否可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。
問(wèn)題：企業(yè)2016年4月20日簽訂建筑開工合同，5月1日之后取得大量進(jìn)項(xiàng)發(fā)票并分兩年抵扣，年度辦理竣工結(jié)算入固定資產(chǎn)，2017年元月將一棟大樓大部分對(duì)外出租，一小部分用于辦公，出租部分可實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅嗎？
解讀：納稅人出租自建不動(dòng)產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間。如果上述案例中企業(yè)出租該不動(dòng)產(chǎn)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
問(wèn)題：企業(yè)取得稅務(wù)部門返還的個(gè)稅手續(xù)及車船稅手續(xù)費(fèi)是否需要繳納增值稅？
解讀：納稅人取得貨物、勞務(wù)、服務(wù)收入，如無(wú)政策規(guī)定屬于不征收增值稅或者免征增值稅收入，都應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納增值稅。按照規(guī)定（財(cái)稅2016年36號(hào)文），納稅人取得稅務(wù)部門支付的代征稅款手續(xù)費(fèi)收入，應(yīng)按“商業(yè)輔助服務(wù)——經(jīng)濟(jì)代理服務(wù)”征稅。
問(wèn)題：房地產(chǎn)公司返還給拆遷戶的住房，是否視同銷售？銷售收入如何確認(rèn)？
解讀：房地產(chǎn)公司將拆遷還建的不動(dòng)產(chǎn)交付被拆遷人，按銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號(hào)）第二條規(guī)定，其銷售額按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)的人防工程做車位，簽的是70年租賃合同，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，該類業(yè)務(wù)屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)還是租賃？
解讀：根據(jù)稅務(wù)總局相關(guān)政策精神，一般來(lái)說(shuō)，稅收的征收應(yīng)按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購(gòu)買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理。
問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)商鋪后轉(zhuǎn)為企業(yè)自持物業(yè)（該商鋪于2015年開工，2016年8月達(dá)到竣工條件辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)為自持物業(yè)），該物業(yè)后續(xù)出租判斷可否實(shí)行簡(jiǎn)易征收，需要以開工日期或產(chǎn)權(quán)證上注明日期界定老項(xiàng)目嗎？如需要，以哪個(gè)日期為準(zhǔn)？
解讀：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，屬于以自建方式取得不動(dòng)產(chǎn)，自建項(xiàng)目施工許可證注明開工日期為2016年4月30日前的，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
問(wèn)題：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，“滿2年”是以房產(chǎn)證上的日期為準(zhǔn)還是契稅發(fā)票上的日期為準(zhǔn)？
解讀：對(duì)于住房購(gòu)買時(shí)間，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。
二、增值稅專用發(fā)票及財(cái)務(wù)處理
問(wèn)題：房屋租賃費(fèi)和裝修費(fèi)取得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額可否全額抵扣稅款？
解讀：根據(jù)財(cái)稅2016年36號(hào)規(guī)定，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。因此，企業(yè)房屋租賃及裝修費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣按以下形式處理：（1）不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)，或所租不動(dòng)產(chǎn)維修費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額，兼用于上述項(xiàng)目的，可全額一次性抵扣；專用于上述項(xiàng)目的，不得抵扣。（2）自有不動(dòng)產(chǎn)裝修，兼用于上述項(xiàng)目且超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%，為不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額分兩年全額抵扣。（3）自有不動(dòng)產(chǎn)裝修，兼用于上述項(xiàng)目且未超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額全額一次性抵扣。（4）自有不動(dòng)產(chǎn)裝修，專用于上述項(xiàng)目的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
問(wèn)題：企業(yè)購(gòu)買的綠化服務(wù)和花草可以做進(jìn)項(xiàng)抵扣嗎？
解讀：現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策中（財(cái)稅2016年36號(hào)）對(duì)于不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的項(xiàng)目已做出具體明確，對(duì)于企業(yè)購(gòu)買的花草如果不是用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，可以予以抵扣。
問(wèn)題：某營(yíng)改增一般納稅人，其在營(yíng)改增之前已動(dòng)工興建一處不動(dòng)產(chǎn)，目前尚未完工，其發(fā)生的材料款、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)等費(fèi)用，營(yíng)改增前后均支付了款項(xiàng)且未索取發(fā)票，付款的比例與工程進(jìn)度并不相符，其余尾款擬在工程完工驗(yàn)收之后付清并同時(shí)收取全額發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)企業(yè)該不動(dòng)產(chǎn)在建工程所含的材料費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等是否可以進(jìn)行抵扣？以哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)？
解讀：按照稅務(wù)總局2016年15號(hào)公告規(guī)定，2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程可按規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣?？砂醇{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判定，屬于5月1日以后發(fā)生的材料款、設(shè)計(jì)費(fèi)，可以按規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
（作者系自由撰稿人）