謝家瑾會長在“長江論壇”上的講話
長沙維修資金管理的創(chuàng)新做法應(yīng)在全國推廣
本次論壇開得非常成功，這次會議的成功凝聚了長沙市住建委、長沙市物業(yè)管理協(xié)會從去年合肥接旗以來一年的精心組織,一批長沙品牌企業(yè)的大力支持，各個城市協(xié)會號召力，和上千個到會代表的熱情參與，請允許我代表中國物業(yè)管理協(xié)會向大家表示崇高的敬意！
長沙物業(yè)維修資金管理中心今天上午介紹的關(guān)于維修資金管理和使用的創(chuàng)新做法，我是非常認同的，應(yīng)該在全國推廣。但從全國看，維修資金管理制度還需要進一步完善。
萬科物業(yè)的成功在于履行好物業(yè)管理的“三項職能”
我談?wù)剬θf科物業(yè)成功的體會。這次會議請萬科集團副總裁、物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全做主題發(fā)言，是我的提議。今天上午，朱保全的發(fā)言非常精彩，他對許多問題有深層次的認識，只是因為時間關(guān)系不能展開講。我認為萬科物業(yè)的成功將我在這幾屆長江論壇中一再強調(diào)的物業(yè)管理具有的“三項職能”發(fā)揮到了極致。有人說物業(yè)管理應(yīng)該叫物業(yè)服務(wù)，我一直認為物業(yè)管理涵蓋的服務(wù)職能、管理職能和經(jīng)營職能一個都不能少。萬科物業(yè)的成功證明，服務(wù)是我們的生命線，管理是行業(yè)不可替代的專業(yè)價值，經(jīng)營是企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的支撐和保證。
全心全意為業(yè)主是萬科物業(yè)的服務(wù)宗旨和品牌支撐。在萬科集團組織的第三方關(guān)于“為什么買萬科房子”的調(diào)查提問中，超過75%的客戶選擇是因為希望享受萬科物業(yè)的服務(wù)。這使得萬科物業(yè)在萬科集團內(nèi)的地位大幅度上升，新的發(fā)展戰(zhàn)略和商業(yè)模式也得以全面推行。
談到萬科管理職能的發(fā)揮，我只想舉一個小例子。廣州、北京下暴雨時，很多小區(qū)地下車庫被淹，上千輛車子受損，但萬科物業(yè)管理的小區(qū)，沒有一個地下車庫發(fā)生雨水倒灌，沒有一輛車子被淹壞，這就是項目前期管理、承接驗收和后期災(zāi)害預(yù)防工作做得好，使得業(yè)主的生命財產(chǎn)安全得到保障。通過精細化的專業(yè)管理，讓物業(yè)保持完好，讓管理區(qū)域處于和諧，是行業(yè)的核心價值。
再談?wù)勅f科物業(yè)的經(jīng)營職能。在2011年全國百強企業(yè)評比中，萬科物業(yè)以16億多元的年產(chǎn)值，1個多億的利潤排名第一。但2011年底，各地政府發(fā)布了最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)文件，萬科物業(yè)1億多凈利潤將全部被人員工資以及物料與運行成本的上漲“吃光”，如果不在經(jīng)營上有更多的拓展，第二年就可能面臨虧損局面。連百強排名第一的萬科物業(yè)尚且如此，更不用說我們眾多的中小企業(yè)了！近兩年，萬科物業(yè)在經(jīng)營上大刀闊斧，橫向延伸到房地產(chǎn)開發(fā)的整個鏈條，賺開發(fā)商的錢；縱向覆蓋業(yè)主的各項需求，為業(yè)主當(dāng)好房務(wù)管家、資產(chǎn)管家、生活管家，給業(yè)主以居住以外生活需求新生活方式的期許，進一步提高了業(yè)主滿意度，企業(yè)也收獲了較好的經(jīng)濟效益。2012年，萬科物業(yè)營業(yè)收入近24.6億元，物業(yè)管理費和多種經(jīng)營收入各占一半，但80%的利潤來源于多種經(jīng)營收入。
除保障房和老舊住宅區(qū)外，都應(yīng)實行市場調(diào)節(jié)價
今天有不少同行談到物業(yè)管理費調(diào)價的問題，我的觀點是除了保障房、老舊住宅區(qū)實施政府指導(dǎo)價之外，其他的項目均應(yīng)實行市場調(diào)節(jié)價。我發(fā)現(xiàn)還有不少城市存在比較頑固的政府指導(dǎo)價擴大化問題，我們要下大力氣去突破。剛才，南昌一家企業(yè)講到自己成功上調(diào)物業(yè)管理費的經(jīng)驗，在去年的協(xié)會理事會上，我舉過八個成功上調(diào)物業(yè)管理費的例子，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造條件，積極審慎地開展在管項目的服務(wù)費調(diào)價，很多企業(yè)在之后的調(diào)價中都取得了成功。但是有一點大家應(yīng)該知道，服務(wù)成本每年都在漲，可目前環(huán)境下，我們不能每年都去調(diào)價，所以近兩年，我在呼吁物業(yè)管理應(yīng)建立質(zhì)價相符的價格調(diào)整機制，在鼓勵企業(yè)創(chuàng)造條件開展調(diào)價的同時，更多地提倡大家在做好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，引入新技術(shù)，新業(yè)態(tài)和新方式探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新路。通過開創(chuàng)全新商業(yè)模式，運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以及延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，致力于提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，以實現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變。我們希望能讓一部分企業(yè)先富起來，逐步帶動全行業(yè)的脫貧致富。只有這樣，我們行業(yè)才會有更好的生存和發(fā)展空間。
積極學(xué)習(xí)品牌企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的先進經(jīng)驗
剛才主持人問為什么要進行轉(zhuǎn)型升級？實際上，是客觀現(xiàn)實把我們送到了這條路上。物業(yè)管理發(fā)展30余年，時代變化了，行業(yè)發(fā)展了，業(yè)主需求升級了，對物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延都提出了新的要求。與此同時，成本連續(xù)上漲與招工難都導(dǎo)致了企業(yè)生存困境的出現(xiàn)。這些因素都要求行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。一些品牌企業(yè)，如萬科、綠城、長城、龍湖，這些年來在建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法上做了很多成功的探索，他們從提供四項基礎(chǔ)服務(wù)開始向房務(wù)管家、資產(chǎn)管家、生活管家轉(zhuǎn)型和升級，帶來了對以勞動密集型和簡單服務(wù)提供者為特征的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)業(yè)的革命性變革，適應(yīng)了時代的變化和業(yè)主的需求，并使得企業(yè)逐步做大、做強、做優(yōu)、做富。這些企業(yè)的經(jīng)驗得到了中國物業(yè)管理協(xié)會的大力推廣，我們號召業(yè)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)他們轉(zhuǎn)型升級的先進經(jīng)驗，同舟共濟攻堅克難，去改變行業(yè)目前的生存困境，去打造行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的更好明天。
革命尚未成功，同志仍需努力
最后講一下張一民同志提到的在韓國的一些經(jīng)歷和感受，這使我感慨很多。我多次提到中國的物業(yè)管理難，難在什么地方呢？物業(yè)管理最重要的基礎(chǔ)是民主和法治，而我們是在民主和法治建設(shè)基礎(chǔ)條件尚不完全具備的條件下，物業(yè)管理被逼到了前臺。行業(yè)的上下通過30多年的艱苦奮斗與前仆后繼，在極其困難的條件下打造出今天的局面，確立了行業(yè)的地位，得到了社會的認同，非常非常不容易。我想用“革命尚未成功，同志仍需努力”這句話來跟大家共勉。我們不能指望行業(yè)依托的外部環(huán)境在短時間內(nèi)有大的改變，但是我們有一批品牌企業(yè)在前面探路，有一支優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人隊伍全身心地投身于行業(yè)發(fā)展，有幾百萬從業(yè)人員的辛勞付出，我們理由相信，盡管面臨著很多困難，但行業(yè)的發(fā)展已不可阻擋！
我覺得這次長江論壇開得非常好，尤其是大家的經(jīng)驗交流及對許多問題的深層次討論很有價值。會議最大的成功是讓大家看到了前進的方向和希望，樹立了信心和信念。
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