北京物業(yè)費市場調(diào)價怎么調(diào)？專家權(quán)威解讀來了
“物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。”《北京市物業(yè)管理條例》簡單的一句話，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。
專家指出，物業(yè)費多年未變的老小區(qū)確實需要適度“松綁”，但市場定價、適時調(diào)整不是坐地起價、單方?jīng)Q定，物業(yè)費調(diào)整需與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更需按時“曬”賬單，證明確需調(diào)價。
為何調(diào)？有小區(qū)物業(yè)費30年未變
住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)費，并非沒有先例。位于豐臺新村街道的怡海花園社區(qū)，就曾通過召開業(yè)主大會的程序，于2010年和2017年兩次成功上調(diào)物業(yè)費。但更多老住宅小區(qū)，物業(yè)費多年來都保持紋絲不動。
以建成于1998年的某老舊小區(qū)為例，其二手房部分物業(yè)費的價格是多層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米，房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費?！靶^(qū)全年物業(yè)支出在1400萬左右，業(yè)主繳費和補(bǔ)貼費用總計約1000萬元，收支差在400萬元?！毙^(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，人工成本是近年來上漲最快的部分。
原地踏步的物業(yè)費和不斷上漲的服務(wù)成本，一動一靜下，物業(yè)公司鬧虧空，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也跟不上業(yè)主的要求，不少糾紛也由此產(chǎn)生。條例提出，相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。
怎么調(diào)？自主定價前提是與業(yè)主協(xié)商
有業(yè)主擔(dān)憂，允許適時調(diào)整是否意味著物業(yè)公司有了“尚方寶劍”，想調(diào)就可調(diào)？
“條例所提及的市場調(diào)節(jié)價與適時調(diào)整這兩個詞，并不意味著物業(yè)企業(yè)可以強(qiáng)勢的坐地起價，業(yè)主只能被動接受。”惠誠律所律師周勤華告訴北京日報客戶端記者，市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
一方面，物業(yè)企業(yè)對物業(yè)費確實具有自主定價權(quán)，但另一方面，這個定價并不是單方的，而要受到市場競爭這只無形之“手”的制約?！澳阌卸▋r權(quán)，但業(yè)主也有性價比最優(yōu)的選擇權(quán)，是供需雙方協(xié)商自愿的結(jié)果。”
至于適時調(diào)整，是指根據(jù)當(dāng)時的服務(wù)成本與市場供需關(guān)系而進(jìn)行的動態(tài)、良性的調(diào)整。“由官方機(jī)構(gòu)建立實時的物業(yè)成本信息保障機(jī)制，這次也明確寫入條例?！敝芮谌A指出，根據(jù)規(guī)定，市住建委要發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則。業(yè)主可以這兩份信息為參考，與物業(yè)公司協(xié)商出合理公平的物業(yè)服務(wù)價格。
怎么做？物業(yè)公司按時“曬”賬單
北京物協(xié)秘書長宋寶程也提出，對于實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，物業(yè)公司要有三個做到：做好物業(yè)服務(wù)的規(guī)定動作；按時“曬”賬單；按規(guī)定的程序合理調(diào)整物業(yè)費。
賬單該怎么“曬”？條例明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置入如實、及時公示的信息中，就包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式；上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；上一年度公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。
銳評：
對照物業(yè)新條例，物業(yè)費別再是筆糊涂賬
住宅小區(qū)，實際上就是普通百姓的家園。而物業(yè)公司，其實就是咱業(yè)主花錢雇來的大管家。社區(qū)的管理、養(yǎng)護(hù)、修繕、規(guī)劃，都離不開物業(yè)公司的操持。但對于大多數(shù)業(yè)主來說，物業(yè)費一年一交，讓交多少交多少，物業(yè)費怎么用的，有沒有進(jìn)項，一概不知。
在《北京市物業(yè)管理辦法》推出10年后，事關(guān)居民利益的重磅法規(guī)《北京市物業(yè)管理條例》將于5月1日起正式施行。在多項突破性的新規(guī)定中，針對矛盾多發(fā)的物業(yè)費問題，《條例》給出了最新解釋：物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整；市住建主管部門應(yīng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容；物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考；物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨列賬，公共收益歸全體業(yè)主所有。
聘用物業(yè)公司來“管家”，居民都愿意找性價比高的企業(yè)，物業(yè)費自然是業(yè)主關(guān)心的焦點。如何判定自己小區(qū)的物業(yè)公司收費是否合理，物業(yè)打理小區(qū)時錢都是怎么花的，今后有章可循，業(yè)主們也就心里有數(shù)。
首先，物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整，更加明確了物業(yè)服務(wù)是一種服務(wù)商品，可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價值規(guī)律進(jìn)行交換。良性的市場競爭，更能讓業(yè)主享受到“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)，也更加符合物業(yè)管理行業(yè)客觀發(fā)展規(guī)律。
當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)市場化，并不意味著物業(yè)公司可以漫天要價。大家到超市購物，也知道同一種商品的價格會有波動，但是，這種波動是在合理、合規(guī)的范圍之內(nèi)。市住建主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督和審計能給業(yè)主提供詳實的參考，小區(qū)的物業(yè)公司提供了哪些服務(wù)項目，這些項目如何收費，抗疫一一對照。這樣，聘請適合的物業(yè)公司，了解應(yīng)該得到的服務(wù)，維護(hù)自身的權(quán)益，業(yè)主們的思路會更明確，實操起來也明明白白。
值得關(guān)注的是，新的物業(yè)管理條例還指出，物業(yè)利用社區(qū)公共部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)將公共收益單獨列賬，收入歸全體業(yè)主所有。這樣一來，小區(qū)沒的商鋪、娛樂健身場所、停車場等的租金和盈利，也就成了明白賬。這些錢應(yīng)該如何分配，業(yè)主們也就有了發(fā)言權(quán)。
如今，信息技術(shù)也為業(yè)主了解自己的社區(qū)管理提供了便利?，F(xiàn)有收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項目、物業(yè)費的使用情況、公共收益的支出，物業(yè)公司都應(yīng)該及時在業(yè)主APP或者微信群里公告，方便業(yè)主及時“查賬”。
合理的法規(guī)、嚴(yán)格的監(jiān)管審計、對等及時的信息溝通，能讓物業(yè)與業(yè)主更加明悉各自的責(zé)、權(quán)、利，從而在合作過程中，減少糾紛，共同建設(shè)和諧家園，業(yè)主安居，物業(yè)樂業(yè)。