【案例】拒交物業(yè)費(fèi)惹官司 孰是孰非且聽(tīng)法官說(shuō)
近年來(lái)，隨著城市建設(shè)速度的加快、拆遷力度的加大，物業(yè)管理糾紛日益增多，入住商品房后隨之而來(lái)的物業(yè)諸如物業(yè)費(fèi)繳納、公用綠地的占用、車(chē)位使用等問(wèn)題也越來(lái)越多，但是人們往往對(duì)物業(yè)問(wèn)題有著各自的理解和認(rèn)識(shí)，這并不代表是符合法律規(guī)定的。這不，市民張某就因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的事兒惹上了官司。
【案情回放】
張某2011年5月購(gòu)買(mǎi)了某高檔社區(qū)的商品房，并簽訂了臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)，2012年開(kāi)發(fā)商通知張某辦理交付使用手續(xù)，但由于收房時(shí)，張某發(fā)現(xiàn)房屋有入戶門(mén)破損等問(wèn)題，延遲至2013年4月收房。在交付使用時(shí)，張某按照開(kāi)發(fā)商要求支付了2012年12月至2013年11月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2014年12月張某向物業(yè)公司支付了自2014年4月至12月的物業(yè)費(fèi)用。2015年8月物業(yè)服務(wù)公司以張某未支付2013年12月至2014年4月及2015年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)向法院提起訴訟，并要求張某承擔(dān)違約責(zé)任。
【審理結(jié)果】
法院通過(guò)審查雙方提交的證據(jù)，認(rèn)定物業(yè)公司發(fā)出交付使用通知書(shū)通知業(yè)主收房的日期并不等于業(yè)主實(shí)際收房日期。按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定：“業(yè)主應(yīng)自實(shí)際交付之日起繳納物業(yè)費(fèi)”，本案中張某實(shí)際收房日期為2014年4月，張某對(duì)其入住的物業(yè)費(fèi)不承擔(dān)給付責(zé)任。物業(yè)公司提前收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)自2013年4月起算，張某不承擔(dān)2013年12月至2014年4月未繳納物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的規(guī)定，判決張某與判決生效后十日內(nèi)給付物業(yè)公司2015年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，駁回了物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
【法官提示】
在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，雙方就形成了一種合同關(guān)系，因此業(yè)主都應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主不得因?yàn)槲飿I(yè)公司服務(wù)質(zhì)量或房屋質(zhì)量等拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這是錯(cuò)誤的做法。無(wú)論是從業(yè)主督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量角度來(lái)說(shuō)，還是從法律的規(guī)定來(lái)看，業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
如果業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)起訴業(yè)主。同時(shí)，業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)也要注意，物業(yè)費(fèi)給付義務(wù)的約定，特別是繳納物業(yè)費(fèi)的日期。在物業(yè)服務(wù)合同中往往約定的是每年年初繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而業(yè)主往往習(xí)慣性地認(rèn)為應(yīng)該在每年年底享受過(guò)物業(yè)服務(wù)后才繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)際這種做法違反了合同約定。