裝修漏水，物業(yè)公司該承擔(dān)哪些責(zé)任？
【案情簡(jiǎn)介】
原告：小區(qū)業(yè)主
被告：小區(qū)物業(yè)公司
原告訴稱居住在原告上層 10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導(dǎo)致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。
原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以免對(duì)下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對(duì)此采取極不負(fù)責(zé)的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導(dǎo)致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴(yán)重。
被告是三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，依法不能管理高層建筑，而且被告聘請(qǐng)未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。正是因?yàn)楸桓娴墓芾聿簧?，?dǎo)致原告房屋嚴(yán)重受損，并大幅貶值。房地產(chǎn)中介公司評(píng)估，原告的房屋因?yàn)樯蠈勇┧辽贀p失人民幣40000元?；诒桓孢`反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當(dāng)賠償損失。故訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1.被告為原告的住宅恢復(fù)原狀;2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元;3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告認(rèn)為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過(guò)錯(cuò)造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰 1OA業(yè)主的關(guān)系。原告的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)和事實(shí)根據(jù)，應(yīng)予以駁回。
【法院審理】
一、原告基于被告在履行物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程中存在不當(dāng)致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業(yè)管理服務(wù)合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權(quán)糾紛。
二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過(guò)程中存在違約而引致原告房屋受損。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問(wèn)題不承擔(dān)法律責(zé)任。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過(guò)程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對(duì)禁止的行為予以制止。至于裝修的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。因此原告認(rèn)為被告沒(méi)有履行監(jiān)督第三人施工的義務(wù)缺乏事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)。
三、被告對(duì)原告房屋漏水不承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被告作為物業(yè)管理單位，管理的范圍是大廈和小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分 (一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，”業(yè)主房屋內(nèi)的設(shè)施作為房屋的附屬物屬于業(yè)主所有，維修的責(zé)任也由業(yè)主履行和承擔(dān)費(fèi)用，原告認(rèn)為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負(fù)責(zé)維修。作為物業(yè)公司只有協(xié)調(diào)第三人進(jìn)行維修的義務(wù)，不承擔(dān)直接維修的義務(wù)。
四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，即是由于相鄰 1OA業(yè)主的房屋管道滲、漏水導(dǎo)致的。被告是否具有物業(yè)管理資質(zhì)與原告房屋漏水沒(méi)有因果關(guān)系，如果被告不具有相應(yīng)的資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法上的責(zé)任，給業(yè)主造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但本案中，原告認(rèn)為漏水是由于第三人裝修引起，因此被告是否具有資質(zhì)與房屋漏水沒(méi)有因果聯(lián)系。
五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。原告訴訟的對(duì)象應(yīng)該是 10A的業(yè)主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對(duì)第三人提出訴訟請(qǐng)求，依法不予受理。
綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
【簡(jiǎn)要分析】
一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責(zé)，不存在因?yàn)槭毥?jīng)原告造成損失的事實(shí)。
被告在 1OA業(yè)主裝修時(shí)，依法履行了對(duì)裝修的管理，監(jiān)督1OA房屋的裝修辦理了申請(qǐng)手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對(duì)裝修進(jìn)行了監(jiān)督，履行了管理職責(zé)，10A房屋裝修不存在改變建筑結(jié)構(gòu)的行為。
被告在接到原告的關(guān)于漏水的投訴后，派工作人員進(jìn)行了查看，聯(lián)系 1OA業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與1OA業(yè)主的關(guān)系，督促1OA業(yè)主進(jìn)行維修事宜。被告的物業(yè)管理值班記錄對(duì)有關(guān)查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)等工作的具體時(shí)間及具體情況都進(jìn)行了記錄。被告為維護(hù)原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。
原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉(zhuǎn)來(lái)的投訴調(diào)查函后，已經(jīng)以書面形式，將被告事實(shí)的查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作詳細(xì)地向主管部門回復(fù)。被告一直在積極地履行自己的職責(zé)。
二、物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬(wàn)的業(yè)主的吃喝拉撒等有著密切聯(lián)系，每時(shí)每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭(zhēng)議，甚至訴訟。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)。業(yè)主的素質(zhì)是多樣的，物業(yè)公司的管理水平也是多種的，經(jīng)常會(huì)遇到個(gè)別業(yè)主將與物業(yè)公司無(wú)關(guān)或不屬于物業(yè)公司法定義務(wù)和合同義務(wù)范疇的事宜，強(qiáng)加于物業(yè)公司，因此物業(yè)公司最緊要的是切實(shí)做好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴訟中依法舉證，維護(hù)自身合法利益。