物業(yè)費調(diào)價難，如何實現(xiàn)“質(zhì)價雙提升”？
物業(yè)服務(wù)越來越差還想漲價？
不管是新小區(qū)、老小區(qū)，關(guān)于物業(yè)費調(diào)整總歸是個敏感話題。不同利益方都有苦惱：社區(qū)居民們說，物業(yè)服務(wù)感受度越來越差，卻還想漲價；物業(yè)也很無奈，管理成本逐年增加，居民的要求和抱怨卻多了，影響到了收繳率，更無法調(diào)動起積極性。雙方似乎都陷入了難以破解的“死循環(huán)”。更有甚者，物業(yè)干脆“拋盤走人”。
物業(yè)費漲不漲價，看似是經(jīng)濟問題，實則關(guān)系到社區(qū)治理方方面面。我們可以將其視為社區(qū)治理的“托底資金”。適時合理、公開協(xié)商地科學(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費，強調(diào)“質(zhì)價雙提升”，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也為社區(qū)治理凝聚人心奠定基礎(chǔ)。
建議政府加強頂層設(shè)計，讓物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)能合理反映成本變化；同時進(jìn)一步完善誠信體系，對于不繳納物業(yè)費的居民也有相應(yīng)處罰手段。
——上海市民 沈銀歡
圍繞破解物業(yè)費調(diào)價難題，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海，從政府、社區(qū)到社會組織，各方凝結(jié)成合力，結(jié)合各自實際在實踐中創(chuàng)新模式舉措，尋求破解之道。
在虹口區(qū)部分小區(qū)，由政府資金埋單的“試吃模式”讓物業(yè)積極提升服務(wù)品質(zhì)，也讓許多居民在體驗后覺得“漲得值”。金山區(qū)部分動遷安置房小區(qū)，政府專項補貼定向發(fā)放給支付物業(yè)費的居民，為后續(xù)美麗家園建設(shè)積蓄能量。在中心城區(qū)黃浦區(qū)，居委會、物業(yè)、業(yè)委會引領(lǐng)居民全程依法、依規(guī)參與物業(yè)服務(wù)調(diào)價的協(xié)商協(xié)調(diào)，讓調(diào)價機制更合理規(guī)范。
政府貼補“試吃期”，破解“先調(diào)價還是先提質(zhì)”難題
“先提價還是先提質(zhì)”，這是擺在調(diào)整收費面前的第一道坎兒。如果先提質(zhì)，意味著物業(yè)企業(yè)要先貼錢讓利；如果先提價，就得先說服業(yè)主，免除他們的顧慮：后續(xù)服務(wù)水準(zhǔn)能否跟上。
在虹口區(qū)東海小區(qū)，這個困擾許久的“兩難”尋到了解決良方。啟動正式調(diào)價前，區(qū)房管局主動跨前一步，用財政資金為物業(yè)服務(wù)“試吃期”埋單，補貼物業(yè)費差價，幫物業(yè)、社區(qū)居民“搭平臺”，力促物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價雙提升”。經(jīng)過兩個月的“試吃期”，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)大大提升，居民滿意度增長明顯，自今年9月1日起，該小區(qū)住宅物業(yè)管理費正式上調(diào)，從每月每平方米0.18元上調(diào)至每月每平方米0.69元。
區(qū)房管局還制定了實施辦法：兩個月“試吃期”滿，若業(yè)主滿意率達(dá)70%及以上，則提價成功；若滿意率低于70%，則退回原合同的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容。該機制自實施以來，虹口區(qū)有16個小區(qū)成功調(diào)價，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理“質(zhì)價雙提升”。
“質(zhì)價相符”協(xié)商定價，居民參與調(diào)價全過程
接著的一道關(guān)，究竟“怎么調(diào)”？
據(jù)調(diào)查，2015年，上海市政府定價事項清單中取消了物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價。而根據(jù)2018年新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)收費完全實現(xiàn)市場化運作，由第三方機構(gòu)先評估，再由業(yè)主表決決定。
在黃浦區(qū)半淞園路街道，由居民全過程參與的物業(yè)費價格調(diào)整機制為科學(xué)合理定價帶來了新思路。在這里，從新建商品房、售后公房到保障性住房等等，不同類型住房都有各自相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。每個物業(yè)服務(wù)項目則按照服務(wù)質(zhì)量，由低到高分為若干個等級，實施分類治理。
同時，居委會、物業(yè)、業(yè)委會引領(lǐng)各類組織和廣大居民有序參與物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整事前、事中、事后的全過程監(jiān)督，進(jìn)一步提升居民滿意度。各方努力下，街道內(nèi)的海州麗園小區(qū)物業(yè)費由每月每平方米1.7元調(diào)整至2.2元。物業(yè)費漲價了，但物業(yè)服務(wù)水平也顯著提高，各方都說“漲得值”，物業(yè)費收繳率也同步上升，超過了95%。
培育“按質(zhì)論價”新理念，推動實現(xiàn)“質(zhì)價相符”
在專家看來，建立科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整機制，政府在其中發(fā)揮的引導(dǎo)作用十分關(guān)鍵。
現(xiàn)實中，也有市民呼吁，希望重新設(shè)立物業(yè)服務(wù)“政府指導(dǎo)價”，為各方提供權(quán)威可信的參照依據(jù)。對此，上海市房管局表示，目前上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站已發(fā)布了1500個小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價提供參考。
今年5月1日，新修訂的《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》發(fā)布，該規(guī)范引入了分類評級制度，對居住物業(yè)服務(wù)設(shè)置了5個服務(wù)規(guī)范等級，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動接受由業(yè)主、相關(guān)行政主管部門或第三方服務(wù)機構(gòu)開展客戶滿意度調(diào)查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，提升服務(wù)質(zhì)量。
下一步，上海市房管局還將修訂物業(yè)服務(wù)合同示范文本，引導(dǎo)合同雙方根據(jù)小區(qū)實際情況，約定明確合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式，保障物業(yè)服務(wù)正常運行。同時，進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營行為，培育提升業(yè)主“按質(zhì)論價”的新理念，促進(jìn)形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)市場價格形成機制。（記者 王嘉旖 單穎文）