“零散”失管老舊小區(qū)如何實現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋
失管老舊小區(qū)物業(yè)管理一直是物業(yè)治理中的難點，設(shè)備設(shè)施不健全，居民物業(yè)繳費意識差等問題較為突出。隨著《北京市物業(yè)管理條例》的施行，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系的工作理念，給這些物業(yè)老大難問題提供了解決思路，今天，我們就來看北京市東直門街道如何積極探索在黨建引領(lǐng)下，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理框架，破解中東街36號樓的管理難題吧！
基本情況
東中街36號樓位于東城區(qū)東直門街道東環(huán)社區(qū)，為東環(huán)廣場項目回遷安置住宅。多年來，由于房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明、配套設(shè)施缺失、居民物業(yè)繳費意識淡漠、產(chǎn)權(quán)單位變更等原因，小區(qū)長期處于失管狀態(tài)，停車難、環(huán)境差等問題一直困擾著小區(qū)的居民。2020年春一場突如其來的疫情，更是打破了小區(qū)的平靜。在街道、社區(qū)的指導(dǎo)與支持下，由下派干部與居民積極分子一起，小區(qū)開啟了臨時封閉管理模式，在嚴格有效的管控下，小區(qū)居民順利地度過了疫情防控的關(guān)鍵時期。隨著疫情的持續(xù)向好，小區(qū)的管理何去何從，封閉管理的成果如何固化，整潔有序的小區(qū)秩序如何保持，成為小區(qū)大多數(shù)居民關(guān)心的問題。適逢《北京市物業(yè)管理條例》頒布實施，東環(huán)社區(qū)黨委在東直門街道工委、辦事處的指導(dǎo)下，積極探索黨建引領(lǐng)下將物業(yè)管理納入社區(qū)治理框架，破解36號樓的管理難題。
工作步驟
第一步：發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，組建居民議事機構(gòu)
36號樓是典型的樓房居住區(qū)，個體訴求差異大，如何匯集民意、引導(dǎo)民意、凝聚民意是首要問題，社區(qū)黨委積極發(fā)揮黨組織的引領(lǐng)作用和黨員的模范帶頭作用，多次組織召開小區(qū)黨員會議，宣傳相關(guān)政策法規(guī)，與大家一起討論小區(qū)管理存在的困難和問題，研究小區(qū)管理的路徑和方法，黨員成為了小區(qū)管理的排頭兵。
5月20日，東中街36號樓小區(qū)功能型黨支部正式成立，黨組織成立后，社區(qū)黨委又積極推動黨員交叉任職，依法成立了小區(qū)物管會。在黨員和居民的宣傳發(fā)動下、街道相關(guān)部門的指導(dǎo)下，小區(qū)管理的方向和方法逐漸明朗，小區(qū)黨支部和物管會通過召開居民會議、入戶走訪等方式，更大范圍的收集居民業(yè)主對小區(qū)管理的意見建議，最終形成了36號樓封閉管理的初步意向。
第二步：規(guī)范服務(wù)和硬件提升并舉，多方助力完善小區(qū)管理
封閉管理的初步意向形成后，東環(huán)社區(qū)黨委將居民的需求和意向及時上報街道，街道工委辦事處高度重視，由街道相關(guān)部門，根據(jù)小區(qū)實際和居民業(yè)主的意愿，為小區(qū)“量身定做”管理服務(wù)方案，物色服務(wù)主體，同時針對該小區(qū)硬件基礎(chǔ)差、付費意識弱、戶數(shù)規(guī)模小的特點，確定了“一個主體，兩類服務(wù)，三項改造，四個陣地”的規(guī)范服務(wù)和硬件提升并舉的整體方案。
由街道公共區(qū)域“大物業(yè)”服務(wù)方(北京城建物業(yè))，為小區(qū)提供保安保潔等基礎(chǔ)服務(wù)和入戶收費維修等提升服務(wù)兩類服務(wù)。多方籌措資金，對小區(qū)門禁、監(jiān)控、綠化三方面進行硬件改造提升，為小區(qū)后續(xù)管理服務(wù)提供支撐，同時在小區(qū)內(nèi)建設(shè)“暖心服務(wù)墻”、“愛心守望屋”、“樓門文化墻”、“陽光議事亭”四個宣傳陣地，將小區(qū)黨支部信息及職責，小區(qū)物管會信息及職責，居民公約、服務(wù)項目、收費標準、相關(guān)政策法規(guī)等小區(qū)管理相關(guān)信息公示公開，讓居民百姓明明白白消費，清清楚楚履責，不斷規(guī)范居住行為，明確權(quán)利義務(wù)，培養(yǎng)付費意識。
第三步：依法形成業(yè)主共同決議，實現(xiàn)民事民決
為保證小區(qū)各管理服務(wù)事項合法有效，東環(huán)社區(qū)在街道物業(yè)專班的指導(dǎo)下，采取書面簽字的方式，就小區(qū)封閉管理事項（每戶按月繳納150元費用，由城建物業(yè)為小區(qū)提供保安、保潔、綠化三項基本管理服務(wù)）進行表決，48戶業(yè)主中45戶業(yè)主簽字同意，業(yè)主戶數(shù)贊同率93.75%，贊同業(yè)主專有面積占總面積的93.52%，最終形成了小區(qū)封閉管理服務(wù)業(yè)主共同決議，以法定的形式將多數(shù)業(yè)主的意愿固定下來，為小區(qū)服務(wù)管理的常態(tài)化打下堅實的基礎(chǔ)，也為服務(wù)方下一步的管理服務(wù)提供了保障。
案例解讀
東直門街道地處東二環(huán)外，轄區(qū)內(nèi)像東中街36號樓這樣的“零散”老舊小區(qū)有36個，占比達50%，且普遍存在設(shè)備設(shè)施缺失，規(guī)模過小物業(yè)服務(wù)成本高，居民物業(yè)付費意識差的問題。東中街36號樓通過成立功能型黨支部、推動黨員交叉任職、成立物管會，依托街道公共區(qū)域“大物業(yè)”管理機制，以疫情防控為契機，組織業(yè)主共同決定，形成了小區(qū)封閉管理，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理覆蓋。《條例》將黨建引領(lǐng)作為重大改革創(chuàng)新舉措，推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變。在黨建引領(lǐng)下，逐步完善社區(qū)服務(wù)和設(shè)施，通過打造協(xié)商共建、共治共享的治理模式，實現(xiàn)了小區(qū)由“管”到“治”的良性轉(zhuǎn)變。
普法進行時
參考《北京市物業(yè)管理條例》第三條、第四條、第八條相關(guān)規(guī)定。
第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。
第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。