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沈建忠：關(guān)于新形勢(shì)下超高層建筑運(yùn)維管理的思考
本文系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)沈建忠會(huì)長在2020年“高屋建瓴·云端論道——中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)年度工作會(huì)議暨超高層建筑運(yùn)營管理論壇”上的講話
隨著城市高速發(fā)展與信息技術(shù)不斷革新，我國超高層建筑的數(shù)量和質(zhì)量一度蓬勃發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在中國超過200米以上的高層建筑有895座（含在建）。截至2020年10月，中國超高層建筑已經(jīng)占全世界6成以上，并已經(jīng)連續(xù)第23年保持著200米以上建筑最高產(chǎn)的地位。超高層建筑充分利用有限的土地資源，改善了城市面貌，豐富了城市藝術(shù)，但規(guī)模如此之大，背后的運(yùn)維管理模式與效能必然面臨諸多難點(diǎn)與痛點(diǎn)。比如，在物業(yè)管理與設(shè)施設(shè)備運(yùn)營中如何真正發(fā)揮專業(yè)價(jià)值，如何通過客戶需求找到超高層建筑改造提升的關(guān)鍵依據(jù)？
關(guān)于超高層建筑運(yùn)營管理的三大認(rèn)識(shí)
一是行業(yè)對(duì)超高層建筑運(yùn)營管理的重視與參與。2020年10月15日召開的“高屋建瓴·云端論道——中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)年度工作會(huì)議暨超高層建筑運(yùn)營管理論壇”干貨滿滿。這個(gè)論壇籌備時(shí)并沒有進(jìn)行刻意的宣傳，但依舊吸引了近300位代表參與，說明大家對(duì)于超高層建筑運(yùn)營管理非常關(guān)注，這也是舉辦超高層建筑運(yùn)營管理論壇的意義所在，通過這樣的交流探討解決運(yùn)營痛點(diǎn)、降低資產(chǎn)管理成本、提升服務(wù)效率與樓宇資產(chǎn)價(jià)值等問題，促進(jìn)行業(yè)在超高層建筑運(yùn)營管理方面的發(fā)展和進(jìn)步。
二是中國超高層建筑建設(shè)逐步走向規(guī)范。論壇上很多嘉賓都講到中國超高層建筑是名副其實(shí)的世界第一。我國理論界、學(xué)術(shù)界包括政府相關(guān)部門對(duì)這個(gè)問題持有不同的看法。主管部門近兩年陸續(xù)出臺(tái)政策加強(qiáng)指導(dǎo)和規(guī)范，特別是2020年4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，對(duì)超高層建筑進(jìn)行了明確規(guī)定：嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防、抗震、節(jié)能等專項(xiàng)論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。要按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。各地新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。
不難看出，中國有建設(shè)超高層建筑的情結(jié)，不過從城市容量來看，中國100萬人口以上的城市大概有180多個(gè)，而美國超過100萬人口的城市差不多只有12個(gè)。我們100萬人口以上的大城市，適當(dāng)建設(shè)超高層還是很可能的，所以很長一段時(shí)間內(nèi)，中國500米以下超高層建筑數(shù)量仍將保持較大規(guī)模增長。
三是中國超高層建筑的質(zhì)量與服務(wù)也要力爭(zhēng)世界之首。我們擁有這么好的超高層建筑資源和平臺(tái)，能不能把這出戲唱好，能不能占據(jù)服務(wù)的高地，能不能將來在質(zhì)量方面、服務(wù)方面成為名副其實(shí)的世界第一？物業(yè)服務(wù)要有后浪超過前浪，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)的干勁與魄力。盡管當(dāng)前很多的超高層建筑運(yùn)營是五大行在主導(dǎo)，但是憑借我們目前的學(xué)習(xí)和進(jìn)取勁頭，相信不久的將來一定會(huì)趕超。就像中國高鐵，二十幾年以前還未起步，而現(xiàn)在無論是質(zhì)量、技術(shù)還是服務(wù)方面，都領(lǐng)先世界。所以我們要在超高層建筑的設(shè)施設(shè)備運(yùn)維管理方面做到最好，將來才能在世界上有話語權(quán)。
馬云在演講時(shí)提到，未來十年是傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化最好的時(shí)代以及最后的機(jī)會(huì)，痛點(diǎn)越多，機(jī)會(huì)越多。目前我國在超高層建筑方面有很多痛點(diǎn)，占據(jù)的話語權(quán)份額也不是很大，比如在建筑施工方面有絕對(duì)話語權(quán)，在建筑設(shè)計(jì)方面平分秋色，在設(shè)備設(shè)施方面高端的基本上是以進(jìn)口為主，包括電梯等。現(xiàn)在國產(chǎn)化材料方面也在慢慢地發(fā)展，我相信物業(yè)管理行業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理在服務(wù)方面、運(yùn)維方面將來會(huì)有更多的話語權(quán)。讓超高層建筑運(yùn)維管理服務(wù)水平達(dá)到世界一流同樣沒有懸念。
02
關(guān)于超高層建筑運(yùn)營管理的四點(diǎn)思考
如何彰顯運(yùn)維管理的核心價(jià)值
運(yùn)維管理的核心價(jià)值，我覺得可以在三個(gè)方面彰顯。第一是合同數(shù)量，第二是口碑，第三是專業(yè)水平。對(duì)于合同數(shù)量，我認(rèn)為拿到一個(gè)超高層建筑項(xiàng)目的服務(wù)合同就意味著你已經(jīng)具備了超高層專業(yè)服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如果能連續(xù)拿到，說明你已經(jīng)很了不起了。口碑就是看得見的場(chǎng)景中給用戶帶來的體驗(yàn)感，即他們的感受度、滿意度。在收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，如何給甲方帶來更多的價(jià)值。比如，進(jìn)入到一個(gè)超高層，作為訪客非常便捷到達(dá)目的地，能體驗(yàn)到無處不在的服務(wù)。由于超高層建筑里面很多是跨國公司，要考慮時(shí)差問題，很多企業(yè)晚上也要辦公，我們?cè)趺刺峁└玫姆?wù)？好的服務(wù)是感覺不到的，卻能拉升出租率，為用戶帶來更大價(jià)值。為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更多商業(yè)信譽(yù)和潛在用戶。
專業(yè)價(jià)值就是在更重要的看不見的戰(zhàn)場(chǎng)，超高層建筑賴以正常使用的管理及工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)的特殊作用，作為“無名英雄”，他們的職業(yè)道德、專業(yè)技能、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)將決定超高層建筑的生命周期及效率效能。簡單地說，當(dāng)設(shè)備設(shè)施出了一點(diǎn)問題時(shí)，半天找不到人怎么行？人在現(xiàn)場(chǎng)卻找不到毛病在哪里怎么行？況且超高層涉及成千上萬臺(tái)設(shè)備，涉及成千上萬人垂直交通商務(wù)活動(dòng)，能應(yīng)對(duì)自如操控這么復(fù)雜精密的龐然大物，這就是物業(yè)服務(wù)專業(yè)技能彰顯的核心價(jià)值所在。也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的奧妙之處。
如何發(fā)揮人才高地的集聚效應(yīng)
我覺得企業(yè)價(jià)值最重要的是人才,簡單來講就是知人、用人。馬云講為什么留不住人才？要不是錢沒有給到位，要不就是心涼了。華為從幾千人起步，到現(xiàn)在17萬人，甚至美國用國家力量來對(duì)付他，他還能生存下去，靠的是什么？人才。就是任正非講的華為的成功無非就是把一批有才華的中國人的腦袋和一批有才華的外國人腦袋結(jié)合在一起。
所以，企業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營管理要形成自己的核心價(jià)值，就要考慮怎樣把人才培養(yǎng)并發(fā)揮好。舉個(gè)例子，有個(gè)相當(dāng)于區(qū)域老總級(jí)別，有很多大公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，到一個(gè)物業(yè)公司去應(yīng)聘，公司人事部答應(yīng)給他7000元工資來做工程部主管，而且要異地任職，他肯定接受不了。說明物業(yè)管理行業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的工程技術(shù)人員的待遇是偏低的。這類工程人員的價(jià)值被低估了，當(dāng)然對(duì)優(yōu)秀工程師的吸引力低，怎么能提升企業(yè)的核心價(jià)值？
公司的短板是人才問題，但在培養(yǎng)人才時(shí)公司往往縮手縮腳，原因是怕人才流失，為他人做嫁衣裳，說到底還是認(rèn)知問題。我曾到歐洲訪問，發(fā)現(xiàn)最受追捧的職業(yè)是工程師，比如石油工程師工資高得不得了。華為為什么那么牛？因?yàn)槿A為工程技術(shù)人員、科研人員的福利待遇很好，管理人員不能坐軟臥、公務(wù)艙，但是科研人員卻可以坐，這就是華為對(duì)于人才的尊重。只有形成一種尊重人才、崇尚技能的風(fēng)氣，形成一套人才培養(yǎng)和激勵(lì)機(jī)制，行業(yè)才能吸引人，留住人，才有可能在超高層建筑運(yùn)維管理領(lǐng)域與世界一流企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技。
如何用科技創(chuàng)新推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步
我先給大家舉一個(gè)例子。最近大家對(duì)特斯拉降價(jià)議論很多，特斯拉已經(jīng)降到25萬以下，在所有的進(jìn)口汽車?yán)锩?，特斯拉是唯一按照美國?biāo)準(zhǔn)、美國獨(dú)資企業(yè)在中國開設(shè)的，且唯獨(dú)比國內(nèi)的車便宜的企業(yè)。前兩天跟上海大眾曾經(jīng)負(fù)責(zé)過電動(dòng)汽車的高管溝通，他表示很擔(dān)心國內(nèi)的電動(dòng)車市場(chǎng)，目前國內(nèi)電動(dòng)車一般是30多萬的價(jià)格，比特斯拉的價(jià)格還要高，而且特斯拉用的電池也是寧德的，為什么他們能實(shí)現(xiàn)480公里續(xù)航，而我們才做到200多公里續(xù)航？他說特斯拉最不簡單的就在這里：一是因?yàn)樘厮估恳惠v車都有大數(shù)據(jù)，通過不斷搜集大數(shù)據(jù)，不斷改進(jìn)、更新與迭代；二是他們有互聯(lián)網(wǎng)思維，盡管他們不是真正的汽車行業(yè)的人，但是他們能夠用系統(tǒng)的解決方案把電池續(xù)航能力提高到480公里。
這讓我有所啟發(fā)，我想做設(shè)施設(shè)備運(yùn)維管理也應(yīng)該應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)思維，通過科技的力量把設(shè)施設(shè)備管理做得更有效率。具備互聯(lián)網(wǎng)思維，并不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要把整個(gè)流程管理用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)串聯(lián)起來，并提供整套的解決方案。比如，原來配弱電強(qiáng)電工程師都是每個(gè)樓按照多少比例進(jìn)行分配，現(xiàn)在用滴滴打車的搶單模式，不僅解決了原來90%時(shí)間在待工的問題，提升了工作效率，還能增加維修人員的收入。
所以，用科技創(chuàng)新推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步，最重要的是要改變思維方式，這樣才能讓我們站得更高、看得更遠(yuǎn)，把資源整合起來，產(chǎn)生1+1大于2的效益，從而走出一個(gè)更廣闊的天地。
如何把數(shù)據(jù)利用起來
用科技推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，數(shù)據(jù)是最重要的資產(chǎn)。大家知道，設(shè)施設(shè)備運(yùn)營管理產(chǎn)生的數(shù)據(jù)是最多的，但是怎么把這些數(shù)據(jù)開發(fā)出來、利用起來，讓它們變成像石油、電力一樣不可或缺的生產(chǎn)要素，成為創(chuàng)新發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的新能源、新動(dòng)力。將數(shù)據(jù)和連接智能化協(xié)同要素碰撞在一起，就會(huì)極大提升行業(yè)的切換速度，甚至超出人們的預(yù)期。所以數(shù)據(jù)資產(chǎn)不是簡單的數(shù)字化、信息化，而是底層的商業(yè)邏輯和戰(zhàn)略思維的改變。數(shù)字化技術(shù)的進(jìn)化使資源整合成本越來越低，越來越方便，也使得像物業(yè)管理行業(yè)這樣的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能夠利用數(shù)據(jù)融合，更精準(zhǔn)捕捉和研究用戶的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，打破信息壁壘和孤島，形成協(xié)同共享、開放普惠產(chǎn)業(yè)的新格局。
其實(shí)，我們行業(yè)過去也做了很多的科技探索與嘗試，但大家都喜歡自己來打造一個(gè)平臺(tái)，自己花錢研發(fā)核心的技術(shù)，我覺得我們應(yīng)該聯(lián)合起來，共建共享協(xié)同發(fā)展?？爝f行業(yè)為什么發(fā)展很快？因?yàn)榭爝f企業(yè)數(shù)量比我們要少得多，如果他們也像我們行業(yè)有20多萬家企業(yè)的話，很難做大。所以一個(gè)行業(yè)要產(chǎn)生規(guī)?；?yīng)，要產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，就要提高科技的技術(shù)含量的大投入，要用互聯(lián)網(wǎng)的思維來搭建一個(gè)生態(tài)圈，多家企業(yè)共同聯(lián)合，才能共享共贏，共同繁榮。
關(guān)于推動(dòng)超高層建筑的生態(tài)共建共享，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)已經(jīng)在做這方面工作，行業(yè)應(yīng)該形成共識(shí)和合力，推動(dòng)超高層建筑運(yùn)維管理專業(yè)能力的建設(shè)。唯如此，才能走出中國超高層建筑數(shù)量第一，運(yùn)維管理高度依賴外企，被人稱為跛腳鴨的怪圈。