《民法典》物權(quán)編與物業(yè)管理
以《民法典》的實(shí)施為契機(jī)，更好的學(xué)習(xí)和運(yùn)用《民法典》，推動(dòng)物業(yè)管理的法治化、規(guī)范化，是當(dāng)前我們物業(yè)管理行業(yè)的一項(xiàng)重要工作。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)，《民法典》物權(quán)編則是討論物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理相關(guān)侵權(quán)等問(wèn)題的前提。學(xué)習(xí)《民法典》物權(quán)編，需要我們結(jié)合《民法典》總則編、2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋”）和《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定一起研究和討論，從而橫向全面理解《民法典》的相關(guān)規(guī)定，縱向深入掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的沿革。
01物、物權(quán)和物權(quán)編
物，按照《民法典》第114條、第115條的規(guī)定，物主要包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)管理涉及的物是指不動(dòng)產(chǎn)。
按照《民法典》第205條、第240條、第323條、第386條的規(guī)定，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中所有權(quán)屬于自物權(quán)，對(duì)自己的物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)屬于他物權(quán)，用益物權(quán)是用益物權(quán)人對(duì)他人的物依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，法律另有規(guī)定的除外。
物權(quán)編包括《民法典》第205條至462條的內(nèi)容。是調(diào)整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系。需要注意的是，《民法典》第116條規(guī)定了物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。這也意味著與物業(yè)管理相關(guān)的所有權(quán)包括業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系和共有；與物業(yè)管理相關(guān)的用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)和居住權(quán)；與物業(yè)管理有關(guān)的擔(dān)保物權(quán)包括基于不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。除全國(guó)人大或者全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律規(guī)定新的物權(quán)之外，不存在別的與物業(yè)管理有關(guān)的物權(quán)。
02業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)使用人
業(yè)主
業(yè)主是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理法律關(guān)系最重要的法律主體。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條和建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主除了包括基于登記取得房屋所有權(quán)的人，還包括根據(jù)《民法典》物權(quán)編第一分編第二章第三節(jié)（原《物權(quán)法》第二章第三節(jié)的規(guī)定），即基于生效的法律文書、拆遷決定、繼承、合法建造等取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。此外，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主組織
業(yè)主組織是對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的統(tǒng)稱。部分地方例如北京市業(yè)主組織還包括物業(yè)管理委員會(huì)?！睹穹ǖ洹返?/span>277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
物業(yè)使用人
物業(yè)使用人是物業(yè)管理活動(dòng)的重要參與者之一，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條和建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第16條的規(guī)定，物業(yè)使用人主要是指建筑物專有部分的承租人、借用人。物業(yè)使用人根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其余業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)業(yè)務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。按照本次《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，新增的居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，居住權(quán)人作為基于合同或者遺囑對(duì)他人的住宅享有占有、使用權(quán)利的人，也屬于物業(yè)使用人。
03業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
按份共有與建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)
按照《民法典》第271條、272條和273條的規(guī)定，業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)。其中容易引發(fā)誤解和爭(zhēng)議的是對(duì)共有部分的共有權(quán)。實(shí)踐中，有人將業(yè)主對(duì)共有部分享有的共有權(quán)與物權(quán)編第二分編第八章中按份共有混為一談。
專有部分的認(rèn)定
區(qū)分專有部分與共有部分，主要是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第二條的規(guī)定，認(rèn)定專有部分，應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。但是實(shí)踐中往往涉及具體問(wèn)題，還是會(huì)有很多困惑。需要注意的是，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第18條的規(guī)定，人民法院在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。這也就意味著地方性法規(guī)、部門規(guī)章和地方政府規(guī)章無(wú)法作為確權(quán)的法律依據(jù)。在當(dāng)下物權(quán)確權(quán)的規(guī)則尚不完善的情況下，專有部分的確權(quán)和權(quán)屬爭(zhēng)端的解決還有賴于未來(lái)法律和行政法規(guī)的不斷完善。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)和表決規(guī)則
《民法典》第278條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)和表決規(guī)則，相對(duì)于原《物權(quán)法》第76條，做出了較大的調(diào)整。其中，從表決規(guī)則上，將參與表決的人數(shù)和面積，最低門檻從雙過(guò)半，提高到了雙三分之二，通過(guò)規(guī)則從全體業(yè)主的雙三分之二和雙過(guò)半，修改為參與表決人數(shù)和面積的雙四分之三和雙過(guò)半。修訂表決規(guī)則的立法初衷是降低表決通過(guò)的難度，但是立法者忽略了實(shí)踐中可能存在的對(duì)“參與表決”不同理解的問(wèn)題。如果將參與表決認(rèn)定為收到選票或者接到共同決定通知，那么意味著實(shí)際通過(guò)表決的難度更大，從原來(lái)的雙三分之二提高到了雙四分之三，原來(lái)的雙過(guò)半維持不變，違背了立法的初衷；如果將參與表決認(rèn)定為收到選票并投票，那么客觀上造成了業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)難度，容易導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)不符合召開(kāi)的法定比例，更不必說(shuō)通過(guò)決議。相比較而言，筆者更傾向于將參與表決認(rèn)定為收到選票并投票。從表決事項(xiàng)看，本次將使用維修資金作為一般表決事項(xiàng)，降低了維修資金的使用難度；將改變共有部分用途或者利用共有部分經(jīng)營(yíng)作為特別表決事項(xiàng)，提高了表決通過(guò)的門檻，增加了對(duì)業(yè)主共同權(quán)利的保護(hù)。
公共收益分配
《民法典》第282條規(guī)定了共有部分的收入分配，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第13條、第14條的規(guī)定，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在民事訴訟中應(yīng)當(dāng)對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。業(yè)主有權(quán)向人民法院請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布、查閱包括共有部分的使用和收益情況在內(nèi)的應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
這一問(wèn)題從兩個(gè)方面考慮：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《民法典》實(shí)施后，將公共收益據(jù)為己有的可能性越來(lái)越??；二是第282條表面上保護(hù)了業(yè)主的對(duì)公共收益的所有權(quán)，如果嚴(yán)格執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將喪失開(kāi)展相關(guān)經(jīng)營(yíng)的積極性，最終倒是共有部分資源的閑置和浪費(fèi)，最終損害的還是業(yè)主的權(quán)益。如何解決這一問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照《民法典》第510條，對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有約定或者約定不明的事項(xiàng)采取補(bǔ)救措施，由業(yè)主和企業(yè)平等協(xié)商，就公共收益的分配通過(guò)訂立補(bǔ)充協(xié)議的方式予以解決，實(shí)現(xiàn)共贏。