經(jīng)驗(yàn)交流
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執(zhí)著追求 勇開(kāi)先河
李勝來(lái)于1993年起從事物業(yè)管理工作，曾先后擔(dān)任上海萬(wàn)科房地產(chǎn)公司行政主管、物業(yè)管理部經(jīng)理；上海金馬房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部經(jīng)理。1996年6月，進(jìn)入上實(shí)置業(yè)集團(tuán)（上海）公司，組建了上實(shí)物業(yè)管理公司，并先后擔(dān)任公司董事、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。上實(shí)物業(yè)成立16年來(lái)，在李勝來(lái)同志的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)16年管理規(guī)模、品牌聲譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、員工收入四個(gè)方面的持續(xù)提升，公司由最初的僅有一個(gè)項(xiàng)目、名不見(jiàn)經(jīng)傳的開(kāi)發(fā)商下屬配套服務(wù)企業(yè)，發(fā)展壯大成為管業(yè)面積突破1000萬(wàn)平方米、在業(yè)內(nèi)享有較高聲譽(yù)的“全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。2013年4月，李勝來(lái)被評(píng)為全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)勞動(dòng)模范。
一、見(jiàn)解獨(dú)到，敢于創(chuàng)新
作為國(guó)內(nèi)最早的一批物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者，李勝來(lái)始終堅(jiān)持“理論與實(shí)踐相結(jié)合，境外與本土相結(jié)合”的管理運(yùn)作原則，通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和理念，并與本土實(shí)際情況相結(jié)合，不斷堅(jiān)持管理服務(wù)創(chuàng)新實(shí)踐，其具有前瞻性的獨(dú)到見(jiàn)解，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“行業(yè)風(fēng)向標(biāo)”。
從上實(shí)物業(yè)公司承接的第一個(gè)管理項(xiàng)目起，李勝來(lái)就一直堅(jiān)持推行“酬金制”核算模式。當(dāng)時(shí)，在國(guó)內(nèi)業(yè)界普遍反對(duì)和貶斥“酬金制”的環(huán)境下，他頂住了來(lái)自各方面的壓力，盡力說(shuō)服相關(guān)方接受和支持“酬金制”，確保了公司在管項(xiàng)目基本上都采用“酬金制”。近年來(lái)，隨著運(yùn)營(yíng)成本的不斷上升，“酬金制”優(yōu)勢(shì)凸顯，也越來(lái)越被業(yè)界普遍接受。
2002年，在當(dāng)時(shí)行業(yè)不成熟、法規(guī)不健全的背景下，他在瑞南新苑小區(qū)創(chuàng)造性地提出居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司“三位一體”的管理模式，借助第三方的介入來(lái)平衡和協(xié)調(diào)物業(yè)管理中遇到的矛盾和問(wèn)題，取得了很好的效果。目前，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)都學(xué)習(xí)了這一模式，有些還發(fā)展為“四位一體”甚至“六位一體”，受到了上海市房地主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度評(píng)價(jià)。
2006年，考慮到我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展水平還比較低，市場(chǎng)上很難找到專業(yè)水準(zhǔn)和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)都能滿足需求的專業(yè)服務(wù)商，李勝來(lái)在公司內(nèi)開(kāi)創(chuàng)性地推行“內(nèi)部分包”形式，也成為業(yè)界的一個(gè)創(chuàng)新舉措。他在公司內(nèi)部設(shè)立工程、保潔、綠化、秩序維護(hù)等專業(yè)條線，類公司化運(yùn)作，各個(gè)管理處的專業(yè)服務(wù)分包給公司的專業(yè)條線來(lái)做。這樣，既保證了專業(yè)水準(zhǔn)，又可以資源共享，提高集約化程度，還加強(qiáng)了相互間的監(jiān)督，起到了很好的效果。
2008年的“玉佛城事件”，李勝來(lái)同志頂住來(lái)自各方的壓力，積極抗?fàn)?，維護(hù)企業(yè)和行業(yè)的尊嚴(yán)，最終在終審判決中贏得了勝利。《中國(guó)物業(yè)管理》、《上海物業(yè)管理》、《上海房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》等多家媒體在醒目版面通欄報(bào)道，并稱“玉佛城事件” 正本清源是物業(yè)管理企業(yè)維權(quán)的經(jīng)典案例。在當(dāng)年召開(kāi)的中物協(xié)二屆二次理事單位全體會(huì)議上，李勝來(lái)作為大會(huì)唯一企業(yè)代表，就公司在“玉佛城事件”問(wèn)題上依法維權(quán)的案例作了主題發(fā)言。中物協(xié)謝家謹(jǐn)會(huì)長(zhǎng)在大會(huì)上對(duì)上實(shí)物業(yè)在“玉佛城”的做法給予了充分肯定和贊賞。
2011年，針對(duì)“群租擾民”這一社會(huì)頑疾。李勝來(lái)提出“疏堵結(jié)合”的治理新模式，并在“天恒名城”小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，通過(guò)聯(lián)手當(dāng)?shù)亟值?、居委、業(yè)委、房辦、警署等相關(guān)單位，制定了“堵、管、梳、理”的各項(xiàng)具體措施，經(jīng)過(guò)一年多的治理，小區(qū)的群租現(xiàn)象得到了明顯的改善。他提出“讓外來(lái)務(wù)工人員成為新上海人”的理念，組織小區(qū)內(nèi)的外來(lái)務(wù)工人員成立志愿者服務(wù)隊(duì)，融洽了外來(lái)人員與小區(qū)居民的關(guān)系，使得小區(qū)氛圍更加和諧。另外，在他的倡導(dǎo)下，上實(shí)物業(yè)還在小區(qū)開(kāi)展了“合租房”業(yè)務(wù)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一裝修和租賃，即滿足了外來(lái)務(wù)工人員廉價(jià)住房的需求，又確保了出租屋的各類安全隱患，受到了外來(lái)務(wù)工人員的普遍歡迎。
除此之外，由他設(shè)計(jì)的不坐班區(qū)域會(huì)計(jì)制，既節(jié)省成本又提高效率；由他主持設(shè)計(jì)的三個(gè)小區(qū)會(huì)所和兩個(gè)商務(wù)樓食堂的經(jīng)營(yíng)，也是業(yè)界推介的成功案例。
另外，李勝來(lái)還是一名學(xué)者型的領(lǐng)導(dǎo)。他是國(guó)家勞動(dòng)和社會(huì)保障部《物業(yè)管理職業(yè)資格培訓(xùn)教程》主審，《物業(yè)管理事務(wù)手冊(cè)》副主編，上海師范大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)兼職教授。在《上海物業(yè)管理》、《中國(guó)物業(yè)管理》和《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》等專業(yè)報(bào)刊上發(fā)表專業(yè)論文幾十余篇，對(duì)業(yè)界產(chǎn)生了一定影響，他獨(dú)到的理論觀點(diǎn)，正在被實(shí)踐所印證并獲得越來(lái)越多業(yè)界人士的認(rèn)同。2008年，上實(shí)物業(yè)被《中國(guó)物業(yè)管理》和《城市開(kāi)發(fā)》兩家雜志社聯(lián)合授予“物業(yè)管理理論研究創(chuàng)新獎(jiǎng)”。2009年4月，李勝來(lái)同志作為“開(kāi)講第一人”在上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)CEO講座授課。
二、身先士卒，執(zhí)著追求
為了確保每個(gè)管理項(xiàng)目的良好管理品質(zhì)和社會(huì)聲譽(yù)，李勝來(lái)都會(huì)參與項(xiàng)目管理方案的制訂，對(duì)于重要項(xiàng)目，他則會(huì)主持管理方案的制訂，并在日常運(yùn)作中直接分管這些項(xiàng)目。
上實(shí)大廈、玉佛城和瑞南新苑三個(gè)項(xiàng)目的第一任管理處項(xiàng)目經(jīng)理都是由他擔(dān)任，這三個(gè)項(xiàng)目都先后獲得了全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈/小區(qū)的稱號(hào)。國(guó)內(nèi)第一高樓——上海環(huán)球金融中心，是由他主持與日方業(yè)主方接洽和商務(wù)談判，并負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理處，設(shè)計(jì)總包方案，并一直分管現(xiàn)場(chǎng)的日常運(yùn)作。經(jīng)過(guò)多年的不懈努力，日方業(yè)主方逐漸由當(dāng)初對(duì)上實(shí)物業(yè)的懷疑到目前的認(rèn)可和信任，按照李勝來(lái)的話“在環(huán)球，我們從沒(méi)有地位的童養(yǎng)媳開(kāi)始，逐步做的了正牌媳婦，最終我們還要成為當(dāng)家媳婦”。
為了做好世界500強(qiáng)企業(yè)——華為公司在上海的華為研發(fā)中心的管理服務(wù)，李勝來(lái)親自帶隊(duì)到華為總部參觀學(xué)習(xí)和深入溝通，并主持物業(yè)管理處的籌建，直到現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)完全理順。在華為集團(tuán)最近兩次的考核評(píng)比中，上實(shí)物業(yè)都名列前茅。在最新一輪的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中，上實(shí)物業(yè)再次以高分順利續(xù)簽項(xiàng)目合同，并開(kāi)始承接研發(fā)中心最為核心的工程管理業(yè)務(wù)。
另外，他還主持了滬上唯一“國(guó)”字號(hào)博物館——中國(guó)航海博物館物業(yè)管理方案的編制，并擔(dān)當(dāng)了招投標(biāo)時(shí)的主答辯人。經(jīng)過(guò)三年多的運(yùn)行，中國(guó)航海博物館物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為博物館類物業(yè)管理項(xiàng)目的典范，受到了業(yè)界的普遍認(rèn)可，2012年，該管理項(xiàng)目被評(píng)為“全國(guó)現(xiàn)場(chǎng)管理星級(jí)評(píng)價(jià)五星級(jí)現(xiàn)場(chǎng)”。
2010年上海世博會(huì)期間，他直接主持編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)和帶隊(duì)進(jìn)行接洽和談判，最終公司中標(biāo)了世博會(huì)最大永久性單體建筑——世博軸。世博軸不僅體量大、設(shè)備復(fù)雜，而且還是全天候、全開(kāi)放項(xiàng)目，又集餐飲、商業(yè)、參觀者服務(wù)、休閑等于一體，中段還設(shè)有安檢出入口，地下空間與地鐵聯(lián)通，管理難度很大。為了確保順利完成世博重任，李勝來(lái)親自掛帥，坐鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮，提出“全身心投入、全方位合作、全過(guò)程保障、全為了服務(wù)”的“全物業(yè)，大管家”服務(wù)理念，帶領(lǐng)管理處全體員工奮戰(zhàn)在世博服務(wù)一線，開(kāi)創(chuàng)出了 “移動(dòng)指示牌”、“文明觀博引導(dǎo)員”、“小蜜蜂”、“衛(wèi)生間變臉”、“保潔六件寶”等各類服務(wù)新舉措，有效應(yīng)對(duì)了大客流下的各項(xiàng)服務(wù)保障工作。他每天奮戰(zhàn)在現(xiàn)場(chǎng)，出主意、抓落實(shí)，幾乎廢寢忘食，被員工稱為：“鐵人”。在他的身先士卒下，世博軸管理處員工都養(yǎng)成了見(jiàn)到垃圾“撿一下”，遇到垃圾車“推一把”的主人翁意識(shí)。在他的帶領(lǐng)下，世博軸管理處以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各方游客的稱贊，世博會(huì)結(jié)束后，世博局將唯一一個(gè)“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的獎(jiǎng)項(xiàng)頒給了上實(shí)物業(yè)。李勝來(lái)本人也獲得了上海市政府頒發(fā)的“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆焙汀笆啦┕ぷ鲀?yōu)秀個(gè)人”稱號(hào)。
三、業(yè)績(jī)突出，廣泛認(rèn)同
在李勝來(lái)的主導(dǎo)下，上實(shí)物業(yè)公司始終堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，在做好集團(tuán)開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)外，公司還積極開(kāi)拓社會(huì)市場(chǎng)，承接其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目。目前，公司80%的項(xiàng)目是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)取得，其中有美國(guó)、日本、新加坡、泰國(guó)、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)開(kāi)發(fā)商在境內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成為上海業(yè)界承接外資項(xiàng)目最多的中資企業(yè)。另外，目前在公司在管的各類物業(yè)形態(tài)中，都有硬件高檔和管理服務(wù)一流的標(biāo)志性項(xiàng)目。包括：境內(nèi)豎著最高樓——上海環(huán)球金融中心、橫著最長(zhǎng)樓——上海華為研發(fā)中心、上海唯一“國(guó)”字號(hào)博物館——中國(guó)航海博物館以及蕪湖市政府綜合行政辦公大樓——蕪湖市政務(wù)文化中心等。
在他領(lǐng)導(dǎo)下，上實(shí)物業(yè)公司取得了“全國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)”、 “上海市模范集體”、“上海市質(zhì)量金獎(jiǎng)”、“上海名牌服務(wù)”、“文明單位”、“誠(chéng)信承諾AAA企業(yè)”等諸多榮譽(yù)。
因李勝來(lái)同志在物業(yè)管理行業(yè)中所做的貢獻(xiàn)和取得成就，他在2011年當(dāng)選為上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，2012年當(dāng)選徐匯區(qū)人大代表。（作者系上海上實(shí)物業(yè)管理有限公司行政企劃部經(jīng)理）
李勝來(lái)主要榮譽(yù)
全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)勞動(dòng)模范
中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)楷模
上海市五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)?
上海世博工作優(yōu)秀個(gè)人
世博先鋒一線行動(dòng)優(yōu)秀組織者